아파트 관리비

> 1. 관리비란 무엇인가

> 아파트는 단독주택과 달리 전용부분과 공용부분에 대한 유지관리가 필수적이기 때문에 관리활동을 지속적으로 유지하기 위해 전문인력과 기술, 장비 등이 필요하다. 이에 따라 입주민들이 안전하고 쾌적한 생활을 유지할 수 있도록 유지관리의 주체인 관리주체가 필요하며 관리주체는 공동주택의 유지관리에 소요되는 비용을 입주자에게 부과하게 된다. 관리비란 주택법 제45조에 따라 관리주체가 쾌적한 주거환경 조성과 입주민들의 편익을 증진시키기 위해 필요로 하는 제반 비용을 입주자에게 부과하여 관리, 사용하는 금액을 말한다.

> *관리비의 납부 의무
> 공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지, 관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 함.
>
> 2. 관리비는 어떻게 구성되어 있나
>
> 관리비는 주택법시행령 제58조에 따라 일반관리비와 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 8개 비목의 월별 합계약으로 하며 세대별 부담액의 산정은 해당 아파트 단지의 관리규약에 정하도록 하고 있다. 이 가운에 기존에 일반 관리비 비목에 포함되어 있던 경비비는 2003년 11월 30일 주택법시행령이 개정되면서 별도의 비목으로 신설되었다.
>
> 1) 관리비 비목별 세부내역(주택법시행령 제58조 제1항)
> 관리비는 다음 각호의 비목의 월별금액의 합계액으로 함.
> 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 난방비(주택건설기준등에관한규정 제37조의 규정에 의하여 난방 열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말한다), 급탕비, 수선유지비(냉,난방시설의 청소비를 포함한다)
>
> 2) 관리비의 세부내역
>
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 관리비 항목                  구      성      내      역
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 1. 일반관리비       - 인건비 : 급여, 재수당, 상여금, 퇴직금, 산재보험료, 고용보험료, 국민연금, 국민건강보험료 및 식대 등 복리후생비
>                     - 제사무비 : 일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용
>                     - 제세공과금 : 관리기구가 사용한 전기료, 통신료, 우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등
>                     - 피복비
>                     - 교육훈련비
>                     - 차량유지비 : 연료비, 수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용
>                     - 그 밖의 부대비용 : 관리용품구입비, 회계감사비 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 2. 청소비           - 용역시에는 용역금액, 직영시에는 청소원인건비, 피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 3. 경비비           - 용역시에는 용역금액, 직영시에는 경비원인건비, 피복비 등 경비에 직접 소요된 비용
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 4. 소독비           - 용역시에는 용역금액, 직영시에는 소득용품비 등 소독에 직접 소요된 비용
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 5. 승강기유지비     - 용역시에는 용역금액, 직영시에는 제부대비, 자재비 등, 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다.
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 6. 난방비           - 난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대, 난방비 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 7. 급탕비           - 급탕용 유류대 및 급탕용수비
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 8. 수선유지비       - 보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비
>                     - 냉난방시설의 청소비, 소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 3) 관리비와 구분하여 징수하는 항목
> 관리주체는 다음 각호의 비용에 대하여는 관리비와 구분하여 징수하여야 함.
> -장기수선충당금
> -시설물의 안전관리에 대한 특별법 제6조의 규정에 의한 안전점검의 대가
> - 안전진단 실시비용 및 안전점검비용
>
> 4) 입주자 등을 대행해 납부할 수 있는 항목
> 관리주체는 입주자 등이 납부하는 다음 각호의 사용료 등을 입주자 등을 대행하여 납부할 수 있음.
> - 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)
> - 수도료(공동으로 사용되는 수도료를 포함한다)
> - 가스사용료
> - 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비
> - 정화조오물수수료
> - 생활폐기물수수료
> - 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료
> - 입주자대표회의의 운영비
>
> 5) 관리비 금융기관 예치
> 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의의 회장과 관리사무소장의 공동명의로 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리할 수 있음.
>
> 6) 사업주체의 관리비예치금 징수
> 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 의하여 당해 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 비용을 징수할 수 있음.
> *관리비예치금은 기존에는 법령에 정한 바 없이 통상적으로 선수관리비라는 명칭으로 징수되어 왔으나, 주택법령이 개정되면서 신설됨.
>
> 관리비 등 부담액 산정은 관리규약에 정해야
>
> 질의：부담액 산정 방법
> 아파트(총 6백9세대, 17평 1백10세대, 21평 2백31세대, 25평 2백68세대)에서 승강기유지비와 공동전기료를 평형별로 부과하고 있으나, 이를 세대별로 부과할 수 있는지.
>
> 회신：관리규약에 정해야
> 주택법시행령 제57조 제1항 제11호에 의하면“관리비 등의 세대별 부담액 산정방법∙징수∙보관∙예치 및 사용절차는 관리규약에 포함되어야 한다.”고 규정되어 있으므로 관리비 등 부담액 산정은 당해 공동주택의 관리규약에 정한 바에 따라 입주자 등이 스스로 해석하고 운영할 사안이다.
>
> 질의：유선방송 시청료
> 아파트 관리소에서 유선방송 시청료를 관리비 부과내역서에 일괄 고지해 부과할 수 있는지.
>
> 회신：관리규약에 정해 운영해야
> 주택법시행령 제57조 제1항 제11호에 의하면 관리비, 사용료 등의 세대별 부담액 산정방법∙징수∙보관∙예치 및 그 사용절차에 대하여는 당해 공동주택 관리규약으로 정하도록 하고 있다. 다만, 시청료에 대하여는 법령에 규정이 없으므로 관리비 고지서에 부과하는 것은 당사자가 동의하는 경우에 가능할 것이다.
>
> 빈집이라도 공용부분 관리비 등 납부해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 질의：빈집 관리비 부과
> 세입자의 이사로 세대가 비어 있는 경우에도 관리비 부과가 가능한지와 1, 2층 세대에 승강기 사용료 부과가 가능한지.
>
> 회신：공용부분 관리비 등은 납부
> 주택법 제45조 제1항에 따라 공동주택의 입주자 및 사용자는 공동주택의 유지관리를 위하여 관리비를 납부해야 할 의무가 있는 것이므로 세대가 비어 있는 경우라도 당해 단지 내 공동주택의 공용부분 및 입주자 공유인 부대∙복리시설의 관리에 필요한 비용은 입주자가 부담해야 한다. 1, 2층 세대에 승강기 사용료 부과에 대하여는 주택법시행령 제57조 제1항 제11호의 규정에 따라 공동주택 관리규약으로 정하여 부과하는 것이 타당할 것이다.
>
> 입주예정일 지정 이후 입주하지 못한 경우 관리비 책임한계 등 민사관계 절차 따라야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의：미입주세대 관리비
> 아파트에 입주를 하지 않은 세대가 많아 관리비 고지에 어려움이 많은데 미입주 세대의 관리비 징수는 어떻게 해야 하는지.
>
> 회신：책임한계 등은 민사관계 따라야
> 미입주 세대에 대한 관리비는 주택법 제45조의 규정에 따라 사업주체와 입주민간 별도로 정한 사항이 없는 한 입주자는 입주한 날로부터 관리비를 납부하여야 할 것이다. 다만, 입주예정일 지정 이후 입주를 하지 못한 경우에는 그 책임한계 등을 감안하여 민사관계 절차에 따라 해결해야 할 것이다.
>
> 과다 부과된 관리비 조정은 관리규약으로 정해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의 : 관리비 반환 여부
> 관리비가 과다 부과되었을 경우 반환을 요구할 수 있는지.
>
> 회신 : 관리규약으로 정해 해결해야
> 관리비의 세대별 부담액 산정방법에 대하여는 주택법시행령 제57조 제1항 제11호에 의거 공동주택관리규약으로 정하도록 되어 있다. 또 관리비의 세대별 부담액산정방법 등 관리규약에 대한 내용에 대하여는 공동주택 입주자대표회의 구성원 과반수 이상이 제안하여 관리규약을 개정할 수 있는 것이므로 과다 부과된 관리비에 대한 조정은 입주자 등이 자체적으로 해결할 사항이다.
>
> 법정교육비 부담은 관리규약에 따라 결정해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의 : 법정교육비 부담 여부
> 공동주택에서 근무하고 있는 주택관리사의 법정교육비는 누가 부담해야 하는지.
>
> 회신 : 관리규약 등에 의거 판단해야
> 주택법시행규칙 제35조의 규정에 의한 주택관리사(보) 교육에 대한 교육비는 당해 교육이수자가 부담하도록 되어 있으나 해당 주택관리사(보)를 고용하고 있는 공동주택 단지에서 지급해야 하는지 여부는 입주민들이 공동주택관리규약 등에 의거 판단할 사항이다. 참고로 주택법시행령 제58조 제1항‘별표5’의 관리비 비목 중 일반관리비 비목의 교육훈련비는 관리사무소에 고용된 직원들의 교육비를 의미한다.
>
> 법적소송비용등은 일반관리비로 부과 불가
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의 : 소송 비용 관리비로 부담 가능여부
> 입주 후 하자처리 지연으로 법적 소송을 진행하고자 할 경우 변호사 선임비용을 일반관리비에 포함하여 부과할 수 있는지.
>
> 회신 : 일반관리비 포함징수 불가
> 주택법시행령 제58조의 규정에 의하여 변호사 선임비용을 일반관리비에 포함하여 징수할 수 없다. 다만 별도로 징수할 수 있는지 여부는 입주민들 스스로 알아서 처리할 사항이다.
>
> 장기수선충당금으로 임금지급할 수 없어
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의 : 해고기간 임금 지급
> 노동위원회로부터 해고된 관리사무소장을 복직시키고 해고기간 동안의 임금 상당액을 지급하라고 결정한 경우 임금을 관리비 및 장기수선충당금으로 지급할 수 있는지.
>
> 회신 : 장기수선충당금으로 지급 불가
> 인건비는 관리비 중 일반관리비에 포함된 것이나 귀 질의의 경우 해고기간 동안 관리비 지급은 입주자간 협의에 의해 결정해야 할 것이며, 임금지급에 따른 책임소재와 관련 분쟁이 있는 경우 민사관계 절차에 따라 판단할 사항이다. 장기수선충당금은 공동주택의 수선을 위해 징수하는 것이므로 임금으로 지급할 수 없다.
>
> 경비원 인건비의 사용자 부담액은 관리규약에 정해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의 : 경비원 인건비 부담
> 일반관리비 중 경비원의 인건비를 입주자대표회의의 의결로 분양면적에 따라 균등배분하다가 동별 사용자 부담으로 적용할 수 있는지.
>
> 회신 : 관리규약에 정해야
> 주택법시행령 제57조 제1항 제11호에“관리비 등의 세대별 부담액 산정방법∙징수∙보관∙예치∙사용 절차는 당해 공동주택의 관리규약에 포함되어야 한다.”고 규정되어 있으며, 일반관리비는 제58조 제1항에서 규정한 관리비에 포함된 개념이다. 따라서 경비원의 인건비(관리비의 일부임)의 세대별 부담액 산정방법은 당해 공동주택의 관리규약에서 정한 바에 따라 입주자 등이 스스로 해석하고 운영할 사항이다.
>
> 입주 전 발생한 관리비용은 사업주체가 부담
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의 : 입주 전 승강기 정기검사비 부담 주체
> 공동주택의 입주기간 전에 발생한 승강기 정기검사비를 사업주체와 입주자 중 누가 부담해야 하는지.
>
> 회신 : 사업주체가 부담해야
> 공동주택의 관리비 등의 비용은 입주한 날로부터 입주민들이 부담하는 것이므로 입주기간 전에 발생한 승강기 정기검사 비용은 사업주체와 분양을 받은 자(입주자)와 체결한 관리계약서 등에 별도로 정한 바가 없다면 당연히 사업주체가 부담해야 한다.
>
> 난방비와 급탕비 부과는 관리규약에 정해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의：난방비 부과방법
> 난방과 급탕을 중단한 세대에 대해 비용을 청구할 수 있는지.
>
> 회신：관리규약에 정해야
> 주택법시행령 제58조 제1항 제6호의 난방비는 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 비용을 부과하여야 한다.다만, 난방열량계가 설치되지 않았거나 열량계를 사용할 수 없는 특별한 경우(열량계 고장 등)에는 예외적으로 주택법시행령 제57조 제1항에 의거 관리규약에 그 산정방법에 대한 합리적인 기준을 정하여 적용할 수 있을 것으로 판단된다. 따라서 열량계가 설치되지 않은 세대에 대하여는 입주자가 협의해 적절한 부과방법을 관리규약에 정해야 한다.
>
> 수선유지비는 사용자인 세입자가 부담해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 질의 : 수선유지비 부담 주체는
> 공동주택의 세입자가 수선유지비 및 건물 화재보험료를 납부해야 하는지.
>
> 회신 : 사용자인 세입자가 부담해야
> 주택법시행령 제57조 제1항에는 관리비 등의 세대별 부담액 산정방법∙징수∙보관∙예치∙사용절차와 이를 납부하지 않은 자의 조치 등을 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로 귀 공동주택관리규약 내용에서 정하여 운용해야 될 사항이나 건물 화재보험료의 납부주체는‘화재로 인한 재해보상과 보험 가입에 관한 법률’에 따라야 할 것으로 사료되며 수선유지비는 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비가 이에 해당하므로 사용자인 세입자가 부담해야 할 것이다.
>
> 화재보험료는 현재 거주하고 있는 자가 부담해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 질의 : 화재보험료 부담주체
> 공동주택의 화재보험료 부담주체는 소유자인지, 입주자인지.
>
> 회신 : 현재 거주하고 있는 자가 부담해야
> 주택법시행령 제58조에 관리비의 구성내역 중 화재보험료 등은 일반관리비에 포함되어 있으므로 현재 거주하고 있는 자가 부담해야 한다.
>
> 소화기 충약비용은 수선유지비에 포함돼
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의 : 소화기 충약비 부담
> 임대주택 소화기 충약비용을 관리비 중 수선유지비에 포함할
>
> 회신 : 수선유지비에 포함
> 임대주택법 시행규칙 별표2에 관리비 항목의 구성내역 중 수선유지비는 임차인의 주거생활의 편익을 위하여 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용을 징수할 수 있다고 규정하고 있으므로 소화기 충약비는 수선유지비에 포함된다. 하지만 소화기의 구입비는 소모적 비용으로 볼 수 없으므로 임대사업자가 부담해야 할 것이다.
>
> 3. 관리비 절감방안은
>
> 아파트 관리비는 입주민들의 쾌적한 주거생활을 위해 필연적으로 발생하는 비용이다. 이를 집행하는 관리주체는 입주민들의 요구에 부응하면서도 관리비가 꼭 필요한 곳에 사용될 수 있도록 하면서, 최소의 비용으로 최대의 효과를 내야 하는 막중한 임무를 지닌다. 이를 위해 많은 아파트에서는 여러 형태로 입주민들의 관리비 부담을 덜어주기 위한 노력을 기울이고 있다. 관리비를 절감하려면 무엇보다 관리비를 구성하고 있는 8개 비목별 절감방안을 살펴보는 것이 이해를 돕는 지름길이 될 것이다.
>
> (1) 일반관리비 절감
> 일반관리비는 대부분 관리소장을 비롯한 관리직원들의 급여, 보험료 등의 인건비와 관리활동에 소요되는 비품 등의 경비를 의미하기 때문에 관리직원의 수에 따라 결정되는 비교적 고정적인 비용이다. 관리사무소에는 각종 시설물의 유지관리와 회계 등의 운영관리를 위해 필요한 전문인력이 배치되어 있기 때문에 관리직원의 업무능력이 관리서비스의 질을 판가름하는 중요한 요소로 작용하고 있다. 이에 따라 오늘날 많은 아파트에서는 합리적인 아파트 관리에 필요한 적정한 수의 관리직원 배치를 선호하고 있으며, 무조건적인 관리직원의 축소는 지양되는 추세다.그러나 중앙난방방식을 개별난방방식으로 전환하는 등 난방방식을 변경하거나 경비시스템을 무인 경비시스템으로 변경하는 등 쾌적한 아파트 주거생활을 위해 입주민들의 동의를 얻어 추진되는 사업에는 관리직원의 축소가 필연적이기 때문에 일반관리비가 절감되는 효과를 거둘 수 있다. 관리직원들이 사용하는 각종 집기와 비품 등은 사무용품대장을 만들어 효율적으로 사용하고 절약정신을 유도하는 방법으로 일반관리비의 절감을 기할 수 있을 것이다.
>
> (2) 용역비 절감
> 관리비 비목 가운데 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 수선유지비, 경비용역비 등은 상당수의 아파트에서 외부업체에 용역을 주어 관리를 하고 있는 실정이다. 직영으로 할 경우에는 아파트에 상주할 수 있는 기술인력과 장비가 소요되기 때문이다. 따라서 관리비의 상당부분을 차지하고 있는 용역비를 절감하는 방안이 곧 관리비를 절감할 수 있는 방법이 되고 있다. 전국아파트연합회 광주∙전남지부가 2003년 10월 발표한‘2002년도 아파트 규모별 용역비 분석 현황’(50개 단지 대상 조사)에 따르면 광주∙전남지역 아파트의 각종 용역비가 많게는 최고 4배 이상의 차이가 나는 등 단지별로 용역비 집행이 천차만별인 것으로 나타났다. 이에 따라 전문가들은‘단지별 용역비를 비교∙검토한 뒤 용역업체를 선정할 것’을 대안으로 제시하고 있다.다만 용역서비스의 비용은 자재의 질이나 서비스의 질과 깊은 연관이 있기 때문에 무조건적인 저가용역 체결을 지양하기 위한 단지간 합리적인 정보교류가 필요하다는 지적이 많다.아파트 입주민들은 관리비 부과내역서를 보고 용역업체가 명시되어 있는지 소독비와 같이 평당 단가로 용역계약을 체결하는 경우 평당 단가가 어떻게 책정되어 있는지를 살펴본 뒤 타 단지와 비교해야 할 것이다.
> 【사례 】전국아파트연합회 광주∙전남지부 용역비 조사 결과
> 전기안전점검비의 경우 3백세대 미만은 7만원~30만원으로 단지별로 4배 이상의 차이가 났으며, 3백세대 이상도 20만원~58만3천원으로 3배 가까이 편차가 발생한 것으로 조사되었다.용역비의 경우 승강기 점검비는 5만5천원에서 9만원(3백세대 미만), 4만원에서 15만2천9백원(3백세대 이상)로 나타났고, 소독비도 평당 80원에서 1백30원(3백세대 미만), 70원에서 2백10원(3백세대이상)으로 차이를 보였다. 6개월에 1회 이상 실시하는 물탱크 청소비의 경우는 4백40원에서 1천1백37원(3백세대 미만), 3백30원에서 6백38원(3백세대 이상)으로 조사되었으며, 화재보험료로 54원에서 2백15원(3백세대 미만), 58원
> 에서 2백15원(3백세대 이상) 등의 편차를 보였다.
>
> (3) 관리직원 자체 공사 실시
> 아파트 관리직원들이 시설물 전반에 대한 전문 지식을 갖고 필요한 범위 내에서 직접 공사를 실시하는 사례가 증가하고 있다. 보도블럭 교체부터 시작해 화단 만들기, 어린이 놀이터 보수하기, 나무 심기, 정화조와 배관 등 시설물의 부품교체 등은 외부업체에 맡겼을 경우 반드시 인건비를 수반하게 되는 것들이다. 그러나 관리직원들이 관리 서비스 정신을 발휘해 이와 같은 공사를 실시하게 되면 자재비 구입만으로 공사를 실시할 수 있게 되어 수선유지비의 절감을 가져오게 된다.
>
> 【사례 】자재 구입해 오수관 설치공사 실시
> 경기 군포시 ○○아파트(98년 7월 입주, 7개동 7백70세대)는 관리직원들이 자체적으로 실시할 수 있는 공사의 경우 관련 전문가들의 조언을 구해 자재를 직접 관련업체로부터 구입, 관리직원들과 함께 공사 를 진행해 관리비를 절감하고 있다. 이에 따라 정화조 오수관 설치공사는 업체에서 제시한 2천4백여만원에 비해 절반 정도 수준인 1천4백여만원에 공사를 할 수 있었으며, 가로등 교체작업에서는 자재를 공장에서 직접 구입해 관리직원들이 자체공사를 진행하는 방법으로 약 3백여만원의 관리비 절감효과를 거두었다.
>
> 【사례 】수목 전지 전정 등
> 인천시 부평구 ○○아파트는 매년 어린이놀이터와 벤치 등 입주민휴게시설은 물론 승강기 입구의 소화전, 화단 휀스 도색작업을 자체적으로 실시해 관리비용 부담을 줄이고 있어 입주민들의 큰 호응을 얻고 있다.특히 이 아파트는 부녀회 기금으로 마련된 전정기를 이용해 단지에 식재된 모든 수목의 전지∙전정작업을 자체적으로 실시하고 있다. 부녀회는 이 아파트 관리직원들이 매년 단지 내 각종 수목에 대한 전정작업시 가위만을 이용해 작업 효율이 떨어진다고 판단, 자체 기금으로 전정기를 마련해 관리주체에 전달하였다. 이에 따라 관리주체는 보다 빠른 속도로 많은 수목에 대해 전정작업을 실시할 수 있게 되었으며 단지 내 각종 수목이 깔끔하고 건강한 수형을 유지하게 되었다. 이 아파트 관리소장은“자체 인력의 활용으로 각종 도색 및 수목 전정작업에 소요되는 수십만원의 비용이 매년 절감되고 있으며 최근에는 자체적인 기술력 축적으로 입주민들로부터 전문 업체에서 실시한 것과 비교해도 전혀 손색이 없다는 평을 얻을 정도로 기술력을 인정받고 있다.”고 말했다.
>
> 【사례 】CCTV 설치
> 경북 경주시 ○○아파트 관리직원들은 자체적으로 CCTV 설치공사를 실시, 범죄예방 등 쾌적한 주거환경 조성과 관리비 절감에 일조했다.이 아파트는 그동안 단지 내에서 차량 접촉사고와 도난사고 등이 발생하자 관리소와 입주자대표회의의 제안으로 입주민들의 동의를 얻어 디지털 방식의 CCTV를 설치키로 했다. 관리주체는 관리비 절감을 위해 자체적으로 공사를 시행하기로 하고 전문적인 설치기술에 관해 전문업체의 자문을 받아 정문 입구, 각동
> 현관 입구, 주차장, 놀이터 등 총 14개소에 CCTV를 설치하였다. 이 아파트는 이와 같은 자체공사로 1천여만원의 관리비를 절감하였으며, 범죄예방 뿐만 아니라 차량 뺑소니와 자전거 도난사건을 해결하였고, 외부차량의 단지 내 무단주차를 방지하여 입주민들로부터 좋은 반응을 얻고 있다.
>
> (4) 에너지 절감
> 불편을 감수하면서도 무조건 아끼는 것이‘절약’이라면‘절감’은 입주민들의 부담이나 불편을 최소화하면서도 비용의 발생을 덜어주는 것이기 때문에 신중하고 합리적으로 아파트의 시설물을 운영하기 위한 노하우가 필요하다. 아파트의 에너지 절감은 작게는 입주민들의 관리비 부담을 줄여 주는 역할을 할 뿐만 아니라 불필요한 동력의 사용을 방지함으로써 국가 및 지구환경 개선에도 크게 기여하게 된다. 특히 아파트의 공공시설물 가운데 난방시설의 관리에 소요되는 비용이나 공동전기료 및 수도료 등은 관리주체와 입주민들의 노력을 통해 절감을 이룰 수 있다.
> 【사례 】녹색조명설치 후 연 7천7백여만원 절감분당 효자촌 ○○아파트(22개동 1천7백74세대)는 단지 내의 복도와 계단 센서등(6백51개), 지하주차장 형광등(8백5개)을 고효율 조명기기로 개체하는 공사를 실시하였다. 총 2천9백50여만원의 공사비용은 한전 지원금 5백50여만원을 제외한 나머지 금액을 23개월간 상환(매월 1백10만원)하는 방식으로 지불해 이 아파트는 사업 실시 후 매월 약 71%(약 1백90여만원)의 전력사용량이 절감되는 효과를 거두고 있다. 이 아파트는 이밖에도 외기온도에 따른 실내온도 설정과 열공급 자동제어시스템(UPS) 보수, 난방∙급탕 시스템의 위탁관리(신속한 처리와 무상 부품교체 등 장점), 세대 내 절수기 설치와 양변기 물탱크에 벽돌 넣기, 싱크대 사용시 물 받아쓰기 운동을 벌여 연간 7천7백여만원을 절감하고 있다.
>
> 【사례 】폐열회수기 설치로 연간 9천1백만원 절감
> 대전시 ○○아파트는 단지 내에 폐열회수기를 설치하고, 응축수 회수열을 이용해 관리비를 절감하고 있다. 이 아파트(10개동, 8백94세대)는 버려지는 고온의 열을 회수해 재사
> 용하면 연료비가 감소돼 관리비를 절감할 수 있다는 판단 아래 폐열회수시스템의 도입에 대한 검토작업에 들어갔다. 이어 대표회의 의결과
> 입주민 동의를 얻어 ESCO 자금을 이용, 폐열회수시스템을 도입키로 하고 설치를 완료해 본격적인 가동에 들어갔다. 그 결과 1년 동안 14%의 에너지가 절감됐다. 이를 금액으로 환산하면 약 9천1백여만원에 이르러 입주민들로부터 좋은 반응을 얻고 있다. 또한 이 아파트는 단지 내 부속건물 2개소(관리소와 별도건물, 경로당, 회의실, 독서실)에 설치돼 있던 기름보일러를 철거하고, 응축관에 펌프를 설치해 기존 난방관에 연결시켜 사용함에 따라 연중 연료비 없이 난방을 사용할 수 있어 쾌적한 단지 환경조성에 일조했다.
>
> ■ 소형 가스열병합 발전시설 도입
> 겨울철이 되면 입주민들의 가장 큰 부담이 되고 있는 것이 바로 난방비이다. 특히 중앙난방방식을 사용하고 있는 아파트의 경우는 난방 시설물이 노후화되면서 난방연료비 및 난방시설의 관리에 소요되는 비용이 증가하여 입주민들의 관리비 부담이 커지는 요인이 되고 있다. 이에 따라 중앙난방방식을 개별난방방식으로 전환하는 아파트 단지가 늘고 있고, 최근에는 에너지관리공단의 지원으로 아파트 단지 내에 소형 가스열병합 발전 시설을 도입하는 단지가 점차 늘어나고 있다. 이 시스템은 청정원료인 LNG를 사용하여 가스 엔진 발전기를 가동한 뒤 생산된 전기를 각 세대에 공급하고 폐열을 고효율의 열교환장치로 회수해 난방과 온수에 공급함으로써 20�40%의 에너지를 절감하는 시스템이다.
>
> 질의：소형열병합발전소 도입시 주민동의
> 기존의 중앙집중식 난방 설비에 소형 열병합발전시스템을 도입하려고 하는데 이때 입주자 등에 대한 동의 기준은.
>
> 회신：입주자 2/3 이상 동의∙허가받아야
> 주택법시행령 제51조 제1항 제1호에 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 필요한 제규약의 제∙개정 및 동항 제5호에 공동주택의 공용부분의 보수∙대체 및 개량을 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 결정할 수 있도록 규정하고 있다. 기존 시설의 철거 및 파손을 수반하거나 용도를 변경하는 경우라면 행위허가 요건에 해당되므로 입주자 2/3 이상의 찬성을 얻어 허가를 득해야 한다. 구체적인 사항은 허가권자인 관할시∙군∙구청에 질의해야 한다.
>
> 【사례 】열병합시설 도입… 에너지 사용량 20% 절감
> 에너지관리공단이 2003년 전국 48개 아파트 4만5천4백93세대를 대상으로 소형 가스 열병합 발전 시스템의 도입에 대한 타당성 분석을실시한 결과에 따르면 아파트에 소형 가스 열병합 발전 시스템을 도입
> 할 경우 에너지 사용량과 비용을 각각 20%, 31% 절감할 수 있으며 투자비도 4.6년이면 회수할 수 있는 것으로 나타났다.분석 결과에 따르면 이 시스템을 도입할 경우 총 에너지 사용량의
> 20%를 줄일 수 있으며, 에너지 비용은 31%나 절감할 수 있는 것으로 나타났다.
>
> 【사례 】중앙난방방식을 소형 가스열병합 발전시설로
> 서울시 동작구 ○○아파트(6개동 8백24세대)는 그동안 증기보일러의 열 효율이 낮아 노후화된 부품을 교체하는 데 많은 비용을 들여야 했
> 고, 동별∙층별로 고른 난방 공급이 불가능해 입주민들의 불편이 컸다. 이에 이 아파트는 3개 전문 업체로부터 난방시스템 교체를 위한 사
> 업제안서 및 기술 검토를 받은 결과 난방 불균형 공급 문제 해결과 24시간 안정적인 난방 공급, 각종 에너지 절감을 위해 소형 열병합 발전
> 시스템 도입이 필요하다는 결론에 이르렀다. 이 아파트는 주민공청회와 주민동의를 거친 뒤 공개 입찰에 참가한 5개 업체 가운데 한 업체와 최종 계약을 체결했다.
> 이 아파트의 열병합 발전 시스템은 보일러의 교차 운전에 의한 안정적 난방 공급으로 그동안 이 아파트 입주민들의 숙원이었던 24시간
> 연속 난방과 동별∙층별 난방 불균형 문제를 해결해 주고 있으며 전기, 가스 등 에너지 절감액은 연간 3억4천2백여만원(절감률 32.88%)
> 에 이를 것으로 전망되고 있다.
>
> (5) 수익증대
> 관리비 절감이란 광범위하게는 입주민들의 관리비 부담을 덜어주는 것을 의미한다.같은 맥락에서 수익증대는 입주민들에게 부과될 관리비용을 줄여주는 역할을 하기 때문에 매우 중요하다. 관리사무소에서 발생하는 수익 중에는 연체료 수익, 이자수익, 임대료 수익(이동통신 중계기, 도시가스 정압기, 유치원 등, 낮시간대 주차장 개방 수익), 잡수익(알뜰시장 유치 및 재활용품 수거계약, 승강기 게시판 등의 광고 수익) 등이 입주민들의 관리비 부담을 덜어주는 커다란 요소로 작용하고 있다.
>
> 이밖에도 전기요금을 자동이체하면 요금의 1%를 감면해 주는 자동이체 할인, 화재보험 계약시 소방성능을 검사한 뒤 화재보험협회에서인정할 경우 3%에서 최대 15%까지 보험료를 할인(공지할인, 소화설
> 비 할인, 고액계약 및 특수건물 할인, 연동계약시 5% 추가 할인)해 주는 화재보험 할인 등 관리소의 합리적인 운영관리를 통한 관리비 절감
> 도 가능하다.뿐만 아니라 고령자 고용촉진 장려금, 고령자 신규고용 촉진 장려금 등 정부의 지원 자금을 합리적으로 사용해 수익을 창출하는 것도 관리
> 비를 절감하는 방법이 되고 있다.
>
> 관리 외 수입은 예비비∙장기수선충당금 등으로 적립
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의：관리 외 수입
> 공동주택 관리 등으로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용절차는.
>
> 회신：예비비∙장기수선충당금 등으로 적립
> 주택법시행령 제54조 제1항에는“관리비 이외의 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입(예금이자, 연체료 수입, 부과차익 및 부대시설의 사용료 등)은 당해연도의 관리외 수입으로 회계 처리한다”와“제1항의 관리외 수입은 예산이 책정되지 아니하였거나 예측할 수 없는 지출에 충당하기 위하여 예비비로 적립하는 경우 외에는 회계연도 종료 후 장기수선충당금으로 적립한다.”고 규정하고 있다.
>
>
> 공동주택 단지 밖의 행위로 인한 피해보상금은 관리로 인하여 발생된 수입으로 볼 수 없어
>
> 질의 : 배상금의 관리
> 당해 아파트 단지 주위 공지에 신축공사로 인한 소음, 분진등으로 시공사에서 배상금을 받아 관리비 통장으로 입금하지 않았다면 서울시 표준관리규약 제54조(관리 외 수입의 용도 및 사용절차)에 위배
>
> 회신 : 관리규약에 별도 규정 두어 처리
> 공동주택 단지 밖에서 특정한 행위 등으로 인하여 피해를 당하고, 그 보상차원의 일정 금원을 단지 내의 수입으로 한 사항은 공동주택의 관리로 인하여 발생된 수입(사용료 등의 잡수입)이라고 볼 수 없다. 다만, 그러한 경우를 대비하여 관리규약에서 별도의 규정이 있다면 그에 따라 처리하고, 그렇지 못한 경우라면 주택법령에 규정된 바 없으므로 입주민 등이 스스로 처리할 사항이다.
>
> 4. 잡수입 관리
> 잡수입이란 관리비 이외의 당해 공동주택 관리로 인하여 발생한 수입을 말한다. 잡수입의 종류는 일반적으로 공동주택 관리를 함에 있어 발생하는 폐기물 중 생활용품 재활용을 위한 분리수거∙판매비, 단지 내 광고부착료, 알뜰시장 개장장소 대여료, 단지 외 일반인을 대상으로 한 유료주차장 임대료, 단지 내 복리시설 운용수입 등이 있다. 이들 잡수입은 당해 공동주택에 설치된 주요시설의 보수 등에 사용하거나 장기수선충당금으로 적립해야 하는 것이 당연함에도 불구하고 일부 공동주택에서는 부녀회와 노인회 등 자생단체가 입주자대표회의와 협의없이 수익사업을 실시하고 그 수익금 집행 또한 입주자대표회의의 감사나 승인을 받고 있지 않아 입주자대표회의와 종종 마찰을 빗기도 한다.따라서 잡수입의 올바른 관리를 위해서는 무엇보다 잡수입을 입주자 등에게 공개하여 사용하고 입주자 등에게 혜택이 돌아가도록 객관적이고 투명하게, 합리적으로 사용하는 것이 바람직하다.
>
> 관리로 인한 잡수입 운용은 관리규약에 정해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 질의 : 잡수입 처리 등
> 공동주택 관리로 인해 발생한 잡수입의 처리는 어떻게 해야하는지.
>
> 회신 : 관리규약에 정해 운용해야
> 주택법시행령 제57조 제1항 제17호는 공동주택 관리로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차를 공동주택관리규약에 정하여 운용하도록 하고 있다.
>
> 주차비 등 잡수익처리는 관리규약에 정해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 질의：주차비 등의 잡수익 처리
> 아파트 부녀회에서 주차비, 광고료 등의 잡수익을 받기 위해 주민동의를 받아 관리규약을 개정하는 것이 타당한지.
>
> 회신：관리규약에 정해야
> 주택법시행령 제51조 제1항에“공동주택 단지 안의 도로, 주차장 등의 유지 및 운영기준 등은 입주자대표회의가 그 구성원 과반수의 찬성으로 결정한다.”라고 규정되어 있으므로 공동주택 단지 내 입주자 공동소유인 도로, 주차장에 알뜰시장을 유치할 경우 입주자대표회의 과반수의 찬성으로 결정해야 할 것이다. 또한 같은법 시행령 제57조 제1항에“공동주택의 관리로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용절차는 당해 공동주택의 관리규약에 포함되어야 한다.”라고 규정되어 있으므로 잡수익의 사용은 당해 공동주택의 관리규약에 정하고 그에 따라 운영할 사안이다.
>
> 부녀회의 잡수입 관리는 관리규약으로 정해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 질의：부녀회의 잡수입 관리
> 아파트 내에서 발생한 알뜰시장 임대료, 광고료, 재활용수입금을 입주자대표회의에서 부녀회로 관리할 수 있도록 의결할 수 있는지 아니면 관리규약으로 정해 관리토록 해야 하는지.
>
> 회신：관리규약에 정해 관리해야
> 주택법시행령 제57조 제1항에“공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차는 관리규약에 포함되어야 한다.”라고 규정되어 있으므로 입주자대표회의에서 알뜰시장 임대료, 광고료 수입을 부녀회에서 관리하도록 의결하여도 부녀회에서 관리할 수 없다. 다만 당해 관리규약에서 부녀회로 관리하도록 정하여져 있다면 가능하다고 사료된다.
>
> 알뜰시장 임대료 관리는 관리규약으로 정해야
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 질의 : 알뜰시장 등 임대료 관리주체
> 공동주택 단지의 알뜰시장 등의 임대료를 누가 관리해야 하는지.
>
> 회신 : 관리규약에 정해 관리해야 공동주택의 관리로 인하여 발생한 알뜰시장 임대료, 광고비 등 수입의 사용용도 및 사용절차 등은 주택법 시행령 제57조 제1항의 규정에 공동주택관리규약으로 정하도록 되어 있으므로 동규약이 정하는 바에 따라야 할 것이며 부녀회나 입주자대표회의에서 결정하여 사용할 수 있는 것은 아니다.
>
> 폐휴지 등 판매수익은 해당 단체가 관리 가능
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
> 질의 : 폐휴지 수집∙판매의 관리로 인한 수익 관리
> 부녀회에서 폐휴지 및 헌옷을 수집하여 판매하는 바 이 수입을 관리로 인한 수익금으로 볼 수 있는지.
>
> 회신 : 수집∙판매하는 단체가 관리 가능
> 주택법시행령 제57조 제1항에 의거 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차에 대하여는 공동주택관리규약으로 정하도록 되어 있으며 공동주택의 관리로 인하여 발생한 비용에는 사용료, 광고료 등이 포함되나 폐휴지나 헌옷의 수집으로 발생한 비용은 관리로 인하여 발생한 수입으로 볼 수 없으므로 이는 부녀회 등의 자생단체에서 투명하게 관리하여 입주민을 위한 비용으로 사용하면 된다.
>
> 5. 연체관리비 해결방안
> 생활고로 인해 관리비를 체납하는 사례가 지난 IMF 이후 급속도로증가하면서 연체관리비 문제가 고조되기 시작했다. 최근까지도 장기간 경기침체가 이어지면서 한 아파트에서 관리비 연체 세대가 10여 세대 이상이 되는 단지를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 입주자가 납부하는 관리비에는 세대의 사용량뿐만 아니라 단지 공용부분의 적정한 유지관리에 필요한 비용이 포함되어 있기 때문에 연체한 세대의 관리비는 선의의 입주민들이 그 책임을 떠안게 된다. 이에 따라 관리주체는 입주민 부담을 가중시키는 연체관리비의 효율적인 해결방안을 모색해야 한다. 이를 위한 가장 합리적인 방법으로 주목받고 있는 것은 지급명령제도(민사독촉절차)이다. 일반 채권 채무와 동일하게 가압류 조치를 한 뒤 소액심판을 청구하는 방법도 있지만 소송에 따르는 시간적, 경제적 손실이 너무 크기 때문에 소송을 하는 사례는 극소수에 불과한 실정이며, 대부분 관리비 체납세대는 관리비 이외에도 카드요금이나 공과금 등도 연체한 경우가 많기 때문에 관리비가 우선적으로 변제될 수 있는 확률은 낮다.
>
> -지급명령제도란?
> 지급명령제도는 채권자와 채무자(관리비 연체 세대)가 법정에 출석하지 않고도 서류심사만으로 신속하게 분쟁을 해결할 수 있는 제도로 서 본안소송 비용의 10분의 1이라는 저렴한 수수료를 부담하면서도 법원이 지급명령을 내리는 즉시 채무가 확정되기 때문에 확정 판결과 동일한 효력을 가진다. 아파트 관리주체가 관리비 장기 연체를 방지하기 위해 평상시 아파트 홈페이지, 게시판 등을 통해 관리비 납부를 적극 홍보하는 것이 필수적이다. 2개월 이상 체납세대의 경우에는 특별 관리에 들어가 3개월 이상의 장기체납세대가 되지 않도록 내용증명을 발송하는 등 관리비 납부를 독촉하는 적극적인 방법을 취해야 할 것이다. 이에 따라 체납관리비로 인한 입주자 공동의 이익을 보호하기 위한 안전장치로서 상당수의 아파트에서 관리규약에 입주자의 지위를 상실한 자와 취득한 자에 대한 채권 채무가 특별승계인을 포함하여 자동승계되는 규정을 명문화하고 있다.
>
> 연체관리비를 관리회사가 변상토록 할 수 없어
> ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
>
> 질의：연체관리비 변상
> 위탁관리회사가 연체관리비를 변상∙회수토록 할 수 있는지와 연체세대를 단지 내 게시판에 공고하고 단수∙단전조치를 취할 수 있는지.
>
> 회신：관리회사에 변상토록 하는 것은 불가
> 아파트 관리비는 주택법시행령 제51조 제1항 제2호의 규정에 따라 입주자대표회의가 의결하고, 같은법 시행령 제57조 제1항 제11호에 의거 관리비 등의 세대별 부담액 산정방법∙징수∙보관∙예치∙사용절차에 대하여는 당해 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로 위탁관리회사가 연체관리비를 변상 및 회수토록 하는 것은 불가하다. 연체세대 내역을 단지 내 게시판에 공고하는 등의 행위는 개인의 인격권의 문제가 될 수 있다. 따라서 같은법 시행령 동조 제12호에서 관리비 등 을 납부하지 아니한 자에 대한 조치를 관리규약으로 정하도록 하였으므로 관리규약에 이에 관한 사항을 규정하고 그에 따라야 할 것이다. 다만, 단전∙단수 조치는 입주자의 기본적인 생활과 밀접한 관계가 있을 것이고 법령의 근거 또는 판결에 의해야 할 것이므로 산업자원부(한국전력공사) 등에 질의해 보아야 할 것이다.
>
> 관리비 장기연체 이유로 단전조치한 회장∙관리소장 항소심서도 유죄 판결
>
> 관리비 장기 연체를 이유로 아파트 세대에 단전조치를 해 1심에서 유죄판결을 받은 입주자대표회의 회장과 관리사무소장이 항소심에서도 형량은 낮아졌지만 유죄 판결을 받았다. 서울지방법원 제8형사부는 노원구 J아파트 전 입주자대표회의 회장과 전 관리사무소장이 유죄를 인정한 1심 판결에 불복, 제기한 항소심에서 “관리비 체납시 입주자대표회의의 의결만으로 전유부분을 손괴하면서까지 단전조치를 취할 수 있다고 볼 만한 근거가 없다.”며“전 입주자대표회의 회장을 전기사업법위반, 재물손괴, 업무상배임으로 벌금 2백만원에, 전 관리사무소장을 전기사업법 위반, 재물손괴로 벌금 1백만원에 각각 처한다.”는 판결을 내렸다.
>
> 체납관리비 공용부분 경락자가 납부해야 / 대법원 판결
>
> 경매를 통해 아파트를 매입한 경락자는 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 대해서는 납부의무가 있다는 대법원 판결이 나왔다.대법원 전원합의체는 K아파트를 경락받은 경락자 박모 씨가 전 입주자의 체납관리비를 납부할 의무가 없다며 K아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 채무부존재 확인 청구소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울지법 항소부로 돌려 보냈다.

재판부는 판결문에서“현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면 건물의 공용부분은 공유자의 승계인에게도 채권을 청구할 수 있도록 특별 규정을 두고 있는 만큼 원고는 이를 납부해야 한다.”며“원고가 경매과정에서 전 소유자의 관리비 체납 여부를 조사하는 것이 불가능한 것이 아니었던 만큼 경락대금을 지불한 뒤에는 체납액이 있더라도 공용부분에 대해서는 납부의무가 있다.”고 밝혔다.

 

     진로 컨설팅 동영상 보기 ☞ http://cafe.daum.net/YOUTWO