| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
주택 담보 대출
3년 전 결혼 예정을 앞둔 직장인 년봉 4,000 만원 K씨.
신혼 집으로 아파트를 구매한 K씨는 변동금리 보다는 고정금리가 안정 될 거라 생각하여 1억 5천 만원을 주택담보대출을 받고 30년 고정금리 5.2%에 집을 매매했다.
집값도 급매로 시세 대비해서 10% 정도 싸게 매매 한 것 같고, 대출이라 빨리 갚아야 된다는 생각에 처음부터 거치 없이 30년 원리금 균등상환방식을 선택했다.
그러나 3년이 지나 2자녀의 부모가 된 후에는 주택담보대출을 잘못 받은 걸 크게 후회하면서 집을 팔아야 될지 계속 가져 가지고 가야 할지 고민을 하고 있다.
과연 K 씨는 대출을 무엇이 잘 못 되었을까요??
K 씨가 집을 매매할 때 생각하지 못했던 오류.
1. 대출한도와 금리 만을 생각
-> 주택담보대출은 장기적인 상품이지만 변동도 많은 상품입니다.
집을 사면서 집값이 오르고 금리도 오를 것 같은 생각에 계약을 하게 된 겁니다.
Tip. 수요 공급의 원칙에 따라 수요가 줄면 집값은 떨어지고 수요가 많아지면 집값은 당연히 오르겠지요 집값도 오르고 금리가 상승해도 손해 보는 사람은 없을 겁니다. 시장상황은 계속적으로 변화하고, 10년 20년 30년 아직 다가 오지 않은 미래를 대비해 장기 고정금리를 선택하는 것보다는 단기적으로 3~5년 정도 계획을 잡는 것이 중요합니다.
2. 미래에 대한 계획 부족
-> 결혼을 할 때는 참으로 행복하고, 이상적인 둘만의 생각을 누구나 하게 됩니다.
그 부분에서 가장 큰 요소가 바로 둘만의 보금자리입니다. 보금자리에서 행복한 시간을 꿈꾸지만 두 사람의 결실로 가장 소중한 자녀가 생기고 부모님이 되고 보호만 받다가 보호를 해주는 역할로 바뀌면 삶의 무게가 올 수 있습니다.
자산이 없을 때는 초기에는 이자 납입을 하고 남은 금액을 적금이나 재테크를 선택하여 여유 자금을 늘려 가는 게 매달 상환 압박에 시달리는 것 보다는 더 유리 할 수 있었던 부분인 것 같습니다.
3. 대출의 대한 이해도 부족
-> 한 번 받은 대출이라고 하여도 언제든지 다른 금융상품으로 갈아탈 수 가 있습니다.
주거래 은행에서 높은 이자를 받고 있는데, 현재의 좋은 상품으로 갈아타라고 안내를 해 주지는 않습니다.
본인이 꼼꼼히 체크를 해보고, 금융을 잘 아는 전문가한테 방법을 찾을 수 있습니다. 휴대폰 요금제나 차량 보험료는 꼼꼼히 체크를 하지만 정착 가장 큰 대출이자는 체크를 못 하는 게 현실입니다.
주택담보대출을 어디서 받는 게 가장 좋을까?
주택담보대출을 취급하는 금융사는 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 많습니다.
단순한 금리와 대출한도만을 생각하지 말고 본인이 필요한 자금과 상환 계획 및 미래 계획까지 꼼꼼히 체크해서 나에게 가장 적합한 금융사를 선택하고 대출 상담 및 진행을 해야 합니다.
[ 담보대출 취급 금융사 ]
· 주택금융공사 / 국토해양부 – 디딤돌 / U-보금자리론
· 은행 – 국민/기업/하나/우리/신한/농협/씨티/ SC제일/부산/대구/전북은행 등.
· 보험사 – 삼성생명/삼성화재/신한생명/현대해상/LIG손해보험/동양생명/동부화재/한화손해보험/흥국생명/메르츠화재/롯데손해보험 등
· 2금융 – 현대캐피탈/롯데캐피탈/IBK캐피탈/SC제일 저축은행/현대스위스저축은행/삼신저축은행/HK저축은행/예성저축은행 등
· 조 합 – 단위농협 / 새마을금고 / 신협 /수협 등
주택담보대출은 분명히 대출이고, 개인이 매달 이자 및 원금을 갚아나가야 되는 상품입니다.
집을 구매해서 수익이 나올 수 있는 상품이라고 생각하고, 투자목적으로 구매할 수도 있지만 반드시 장기적인 상품이기 때문에 각 금융사의 장단점이 나에게 적합한지 이것만은 체크하고 비교해 보아야 합니다
금융사 마다 대출금리를 최소 0.1% 에서 ~ 0.8% 까지 우대금리를 받을 수 있음.
1.주택담보대출 상환계획
-> 거의 모든 금융사가 원금+이자를 같이 내면 금리를 0.1% ~ 0.2% 정도 금리 할인을 해 주고 있습니다.
하지만 무리한 원금 + 이자 상환 방식을 했을 때 상환 압박이 있을 수도 있으니 가장 신중히 결정해야 합니다.
2. 변동금리 & 고정금리
-> 변동/고정금리에 따라 금리 차이가 있지만 자금을 사용하는 기간의 따라서 단기적일때는 변동, 장기적으로 이용할 때는 고정금리가 유리하지만 3년 이후 중도상환 수수료가 없기 때문에 중간에 대출을 갈아타는 것도 고려하여 결정하는 게 좋습니다.
3. 소득증빙 방법 (직장인 or 자영업자 or 추정소득 )
-> 직장인은 어느 정도 소득구간이 나오면 할인 금리가 적용되는 금융사도 있으며 추정소득이어도 직장인과 적용 금리 차이가 없는 금융사도 있습니다.
4. 부대거래
-> 은행권은 급여이체/신용카드/적금&청약/자동이체 등의 따라 할인금리가 적용가능하며, 보험사는 보험 가입 유/무 or 보험가입금액의 따라 금리가 0.1%~0.3%까지 금리 우대를 받을 수 있습니다
5. 신용등급의 따라 금리 차등
-> 금융사 마다 신용 등급이 좋으면 금리 우대를 받을 수 있지만, 신용 등급이 6등급 이내만 되어도 금리 차이 없이 이용할 수 있는 금융사도 있기 때문에 주거래 은행이 아니어도 담보대출 성격을 잘 파악해 보아야 합니다.
* 주택담보대출 받기 전 꼭 세워야 할 체크 항목 *
1. 변동금리 vs 고정금리
-> 변동금리는 은행 조달금리가 떨어질 때 유리합니다. ( 조달금리 : 코픽스 / 국고채 / 회사채 등 )
고정금리는 장기적으로 금리가 급격히 오를거라 예상될 때. (3년, 5년, 10년 고정금리)
Tip. 주택을 구매 시 은행권은 가산금리 + 0.27 % 정도가 높으며 대출을 갈아탈 때 금리가 인하되는 효과가 있음
2. 대출금 상환 방식
-> 주택담보대출은 금융사 마다 중도상환 수수료가 3년 이내 1.5%~ 2% 정도 발생되지만, 각 금융사 마다 원금의 10%~50% 정도 중도상환 수수료가 면제 되는 비율이 다르고, 또 잠시 자금이 필요 할 때는 중도상환 수수료가 전액 면제인 상품이 있기 때문에 대출 받은 후 중도 상환계획이 있으면 세부적인 내용까지 꼼꼼히 체크해 보아야 합니다.
3. 조달금리 + 은행마진 = 이자
-> 대부분의 대출을 받은 고객들은 금리 몇 % 인지만 알고 있는게 현실입니다.
이 부분만 알아서는 안되며 각 금융사마다 어떤 금리를 조달하여 은행 마진이 얼마인지 체크해봐야 됩니다.
조달금리가 얼마나 안정적이며, 3년 고정금리 이후 6개월 변동 상품일때 은행 마진등을 비교하고 향후 조달 금리 상승 시 자신의 금리 변동폭을 잘 체크해야 합니다.
심산 진로 컨설팅 클릭 ☞ http://cafe.daum.net/YOUTWO